分析amfirst 2014年報

已經加了amfirst 2014年年報 (click 了後會有advertisement，如沒興趣請skip）在實用資料下載，有興趣的朋友可以去下載。

Malaysia reit 裡的 amfirst (5120) 在這一個禮拜發布了2014年報，以下是Amfirst (5120) 2014年與2013年的對比：

表面看來公司的整體表現相當不錯，revenue和profit分別上漲2.74%和21.76%，可是net profit的漲幅很大程度上是因為早前的Change in fair value of investment properties-RM12,327,488，net profit 的實際漲幅並不大，而且這項re-valuation 是在今年三月接近closing時完成，很難不讓人懷疑公司粉飾年報，詳情請click這(click 了後會有advertisement，如沒興趣請skip）

當然total asset的增加也是因為change in fair value.

公司的2014年總出租率為88.1%比2013年的89.3%下降1.2%，而amfirst的chairman - Dato’ Azlan bin Hashim 更在年報中預測出租率會持續下滑 2015年-75.9%， 2016年 73.8%。

從年報中得知，2014年有註冊的kuala lumpur office 總出租面積為69.8 million sq feet,預測在未來四年將有另外的16.3 million sq feet 的新office進入市場，Amfirst面對的挑戰可想而知，再加上Amfirst 眾多office中只有prima 9有 msc status, 在激烈的競爭中不佔有任何優勢。

必須注意的是amfirst的borrowing有高達66%是floating rate, 如果將來bank negara 真的升息，勢必對amfrist revenue造成影響。至於為什麼是floating rate??因為母公司是ambank ma!! 升息母公司賺多一點嘞。


雖然公司將在2015年財年進行幾項AEI(asset enhancement initiatives),分別是Summit Subang USJ, Menara AmBank, AmBank Group Leadership Centre and Bangunan AmBank Group.但是除了subang USJ,其他的property都是ambank group自己使用，就算進行了AEI也應該不會有很好的回報（難道用石頭砸自己的腳？）而我之前有針對summit AEI進行分析討論，也預測summit要成功突圍難度很高詳情請click這(click 了後會有advertisement，如沒興趣請skip

最後，Amfirst 在9 July 2013的 AGM (annual general meeting)中通過了“increase in the existing approved fund size” 從686,401,600 units增加至823,681,920 units，可能在未來會有private placement/right issue。

整體而言，我覺得amfirst2015年的表現應該會比2014年差，因為：

1. 面對激烈競爭，出租率與revenue下滑
2. submit進行AEI影響收益
3. 升息增加利息成本

當然，我的分析不一定會成為事實，買賣自負。

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