Qcapital “買貴了”？？

這是來自4月13日中國報的報導：　

（吉隆坡13日訊）馬資源（MRCB，1651，主要板建築）希望釋放旗下房產價值，放眼未來5年將桂嘉資本信托（QCAPITA ，5123，主要板產托）價值提高至50億令吉，成為全國最大單一辦公室產托。

　根據財經週刊《The Edge》報導指出，馬資源將旗下Platinum Sentral大廈注入桂嘉資本信托后，將持有后者31%股權，公司放眼注入更多房產，未來5年至6年內，每年注入10億令吉，將產托價值從目前的16億令吉提高至50億令吉。

　該公司董事經理拿督莫哈末沙林指出，公司短期內會將Menara Shell和Ascott公寓注入產托，這兩棟大樓的價值超過20億令吉。

Menara shell 與 ascott公寓

看了以上報導，我在MRCB的年報做了一些研究，以下是menara shell 與 ascott公寓的detail:

-辦公室由33層辦公室組成，shell是最主要的租戶
-綠色科技建築物，預計可節省21巴仙能源
-LEED Green Building Certification for Gold
-143 residential units managed by the Ascort

這資產看似很理想，可是根據MRCB的年報，它的GDV（Gross development value)只是1bil，但是MRCB打算以2bil的價格注入Qcapital, 變相Qcapital 以高於市場的價錢從MRCB購買產業（全部unitholder埋單）

此外，之前Qcapital以750mil從MRCB購入platinum sentral也有買貴了的嫌疑（Qcapital 以486mil 現金外加206mil的新股購入），根據MRCB年報，雖然 platinum sentral的 GDV
（Gross development value)高達700mil, 但是它的nett book value只有405mil。而且它的tenant都是gorvernment related organization為主，例如：SME Corp Malaysia, SBM Corp, SPAD, ICLIF and PEMANDU.

除非platinum sentral或menara shell的rental income真的很理想，Qcapital的income distribution有所提升（after issue new share)否則這是經典的“買貴了” 

還有一點，MRCB的最大股東是Employees Provident Fund Board，hold 着42.16%，第二大的股東是 lembaga tabung haji, hold着8.41%，就連名字也要改為 MRCB-quill reit了，難道qcapital要被“國有化了”嗎？？？