投資房產負現金流迷思

朋友H早前买入一间位于吉隆坡的公寓，这project总共有4000+ unit，分三个phase完成。

最近phase 1的屋主顺利拿到锁匙后，纷纷在internet上出售/招租，让uncle看了不禁流冷汗，因为

• 只是在12月11日今天，在mudah.my就有181个招租广告，虽然说unit有可能重复，可是，这也未免太多了吧，最低租金要求为RM950
• 出售广告稍好，12月11日今天有8个出售广告，最低售价为RM400k
• 以租金RM950除以售价RM400k，ROI只是2.85%

根据朋友H给我的资料，当初phase 1的出售价为RM280k-RM300k左右, 如果说购入价RM290K,贷款90%，以BLR-2.3%计算，installment大约为RM1330。可是大家可别忘了，condo可是要付maintenance fee，而这condo的收费为RM0.15/sf，以950sf计算，大约RM140。

Installment + maintenance = RM1470，相比起现在的租金RM950，屋主大约要贴RM520per month，这还不包括门牌税等等其他费用呢。

如果现在你以RM400k购入，每个月installment大约为RM1800, 加上maintenance减去租金，每个月必须倒贴将近RM1,000大洋，一年RM12,000~

这个投资还能被称为资产吗？每月RM1000的负现金流可不是开玩笑~

朋友买入的unit是第二期，而购入价格为RM350,000 看来要守一段时间了，难道这就是房产"住套房"？

現在要在房產找吃，難度很高。

p.s.如果朋友H看到这文章，请多多见谅~

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